Verband der Apartmentvermieter

Stadt Wien verletzt Vertrauensschutz und gefährdet Existenzen

Presseaussendung des Verbands der Apartmentvermieter (VDAV) vom 23. September 2026. Darunter: Hintergrund und Quellen.

Am Samstag hat Bürgermeister Ludwig angekündigt, dass die neuen Umwidmungsregeln für Beherbergungsstätten bereits für alle seit Sommer eingereichten Verfahren gelten, obwohl der Landtag die Regeln erst im November beschließen soll. Seit heute liegen dem VDAV Hinweise mehrerer Betroffener vor, wonach die Baupolizei intern angewiesen wurde, solche Verfahren vorerst nicht weiterzubearbeiten.

Damit will die Stadt ein Gesetz anwenden, das es noch nicht gibt. Bürgermeister Ludwig trägt dafür die politische Verantwortung. Die Behörde muss nach § 73 AVG ohne unnötigen Aufschub nach geltendem Recht entscheiden. Verfahren ruhen zu lassen, bis ein strengeres Gesetz gilt, ist damit nicht vereinbar. Für die Betroffenen stehen hohe Investitionen auf dem Spiel.

Grundlage für all das sind 305 Anträge aus 2025, die die Stadt als Beleg anführt. Wie die Baubehörde dem VDAV auf Anfrage nach dem Informationsfreiheitsgesetz bestätigt hat, werden dabei sämtliche Bauverfahren rund um Beherbergung gezählt. Das sind auch Hotelneubauten, Hotelumbauten und Umwidmungen von Büros und Geschäftsflächen. Wie viele Wohnungen tatsächlich betroffen sind, weiß die Stadt nicht. Sie will ein Gesetz vorziehen, für das ihr die Datengrundlage fehlt.

„Wenn eine Behörde Verfahren liegen lässt, bis ein strengeres Gesetz kommt, ist das in einem Rechtsstaat ein unerhörter Vorgang. Wer heute nach den Regeln von heute plant, muss sich darauf verlassen können, dass sie auch gelten. Solange keine Änderung der Bauordnung beschlossen ist, kann sich niemand auf neue Regeln vorbereiten und danach handeln“, so Felix Gradinaru, im Vorstand des Verbands der Apartmentvermieter zuständig für politische Arbeit.

Der VDAV fordert, dass die Baubehörde alle anhängigen Verfahren ohne Verzug nach geltendem Recht weiterbearbeitet. Bürgermeister Ludwig hat offenzulegen, ob eine Weisung erteilt wurde, von wem und auf welcher Rechtsgrundlage. Und die Stadt hat vor dem Landtagsbeschluss alle betroffenen Interessenvertretungen an einen Tisch zu holen.

Hintergrund

Was die Stadt am 19. September angekündigt hat

Bürgermeister Michael Ludwig hat die Verschärfung im ORF-Sommergespräch „Wien heute“ und in einer Aussendung der Stadt vorgestellt:

  • Für alle Anbieter von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung gilt ab 1. Jänner 2027 eine Registrierungspflicht. Wer schon vermietet, hat bis Ende März 2027 Zeit.
  • Bei Umwidmungen müssen künftig „mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße für Wohnzwecke verbleiben“. Ausnahmen soll es für „klassische Hotels und Beherbergungsstätten“ geben, die „Arbeitsplätze schaffen, den Wirtschaftsstandort stärken und weitere Dienstleistungen anbieten“.
  • Die neuen Bestimmungen sollen für alle Verfahren gelten, „die seit dem Sommer eingelangt sind“. Die Stadt begründet das damit, dass die Ankündigung keine Welle an Umwidmungsanträgen auslösen soll.
  • Der Landtag soll das Gesetz im November beschließen, in Kraft treten soll es mit 1. Jänner 2027.

Was über die Weisung bekannt ist, und was nicht

Die Hinweise auf eine interne Weisung stammen von mehreren Betroffenen. Eine schriftliche Information an Antragsteller gibt es nach unserer Kenntnis nicht. Rückmeldungen aus unserem Netzwerk zeigen, dass Verfahren bis Anfang dieser Woche nach der geltenden Bauordnung bearbeitet wurden.

Ob es diese Weisung gibt, wer sie erteilt hat und auf welcher Grundlage, muss die Stadt offenlegen. Öffentlich dokumentiert ist dagegen die Ankündigung vom 19. September: Die neuen Regeln sollen für laufende Verfahren gelten, bevor der Landtag sie beschlossen hat.

Warum das rechtlich problematisch ist

Die Bauordnung für Wien ist ein Landesgesetz. Ändern kann sie nur der Landtag. Bis dahin entscheidet die Baupolizei nach der geltenden Rechtslage, und zwar nach § 73 AVG „ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber sechs Monate nach deren Einlangen“. Die sechs Monate sind eine Obergrenze. Aus Sicht des VDAV sind sie kein Spielraum, um abzuwarten, bis ein strengeres Gesetz gilt.

Wer im Vertrauen auf die geltende Rechtslage Wohnungen gekauft, Umbauten geplant und Anträge eingereicht hat, verliert diese Grundlage mitten im Verfahren. Genau davor soll der Grundsatz des Vertrauensschutzes schützen.

Die Zahlen, auf die sich die Stadt stützt

Die Stadt verweist auf 305 Anträge „im Zusammenhang mit einer Beherbergungsstätte“ im Jahr 2025, von denen bis Ende 2025 132 bewilligt wurden. Was hinter diesen Anträgen steckt, erfasst die Baupolizei selbst nicht. Das hat sie dem VDAV in einem amtssignierten Schreiben vom 5. August 2026 auf eine Anfrage nach dem Informationsfreiheitsgesetz bestätigt (Aktenzahl MA37/1091774-2026):

  • Die ursprüngliche Nutzung, etwa Büro oder Geschäft, wird bei Umwidmungen „zurzeit datentechnisch nicht erfasst“.
  • Gezählt werden auch bauliche Änderungen in bestehenden Beherbergungsstätten bis hin zu Neubauten. Dass es sich ausschließlich um umgewidmete Wohnungen handelt, bestätigt die Behörde ausdrücklich nicht.
  • Die Zahl der betroffenen Wohneinheiten wird nicht elektronisch erfasst. Statistische Erhebungen sind laut Baupolizei in der Bauordnung „gesetzlich grundsätzlich nicht vorgesehen“.

Wie viele Wiener Wohnungen tatsächlich zu Beherbergungsbetrieben geworden sind, kann damit niemand sagen, auch die Stadt nicht.

Du hast ein laufendes Verfahren?

Halte jede Auskunft der Baupolizei fest: Datum, Stelle, Gesprächspartner und was genau gesagt wurde. Frag schriftlich nach, bis wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist, am besten per Mail an deine zuständige Stelle. Und schreib uns an mail@vdav.at, wenn sich bei deinem Verfahren etwas ändert. Wir behandeln alle Rückmeldungen vertraulich.

Quellen

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